청약 당첨됐다고 다 끝난 게 아니입니다. 오히려 거기서부터가 시작인데, 대출 단계에서 멘붕 오는 사람들이 생각보다 엄청 많더라고요. 분양가 6억짜리 아파트, LTV 70% 적용되면 대출 4억 2천 나오겠지— 이렇게 계산하고 청약 넣는 분들 있죠? 저도 그랬입니다. 근데 이게 완전 함정이에요. 은행은 분양가 기준으로 대출해주는 게 아니라 자기네가 직접 평가한 '감정가' 기준으로 계산해요. 쉽게 말하면, 내가 6억 주고 산 집을 은행이 4억 5천짜리라고 판단하면... 대출은 그 4억 5천의 70%, 그러니까 3억 1500만 원밖에 안 나오는 거예요. 예상보다 1억 넘게 부족해지는 상황. 잔금 치를 돈이 갑자기 공중에서 사라지는 구조입니다. ## 왜 은행은 분양가를 안 믿냐면 신규 분양 단지는 아직 실거래 데이터가 없입니다. 비교할 거래 사례 자체가 없으니 은행 입장에서는 보수적으로 갈 수밖에 없는 거예요. 인근 구축 아파트 시세나 비슷한 조건의 거래 사례 끌어다 쓰는데, 거기다 발코니 확장이나 옵션 같은 건 감정가에 하나도 안 들어가요. 분양가가 뻥튀기된 것처럼 보일 수 있는 부분들은 죄다 빠지는 거죠. 한정판 운동화를 리셀가로 팔았는데 은행은 정가 기준으로만 보는 것과 비슷한 느낌이에요. 규제 지역이면 얘기가 더 복잡해져요. 투기과열지구로 묶여 있으면 LTV 자체가 40~50% 수준으로 뚝 떨어지고, 9억 초과분에 대해서는 비율이 또 다르게 적용돼요. 감정가가 낮게 나온 상태에서 규제까지 겹치면... 예상 대출이랑 실제 대출 사이 간격이 무섭게 벌어지더라고요. ## 그래서 지금 당장 해야 하는 것 청약 접수 전에 은행 가서 사전 감정가 문의해보는 게 맞아요. 귀찮아도 이 과정 건너뛰면 나중에 존버할 여유조차 없어질 수 있입니다. 그리고 잔금 내는 시점이 보통 2~3년 후입니다. 지금 금리나 규제가 그때도 똑같다는 보장 전혀 없는데, 그 변동 리스크까지 머릿속에 넣고 자금 계획 짜야 해요. 청약은 줄 서기처럼 기다리는 것도 일이지만, 당첨된 다음을 버티는 게 사실 더 어려운 게임인 것 같아요. 부적격하고 나서야 이런 거 찾아보는 나 자신이 살짝 부끄럽긴 한데, 몰랐던 것보다 이제라도 아는 게 낫겠지...